Un progetto di ricerca commissionato dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Cuneo-CRC alla Fondazione Fitzcarraldo ha approfondito il tema della riqualificazione degli spazi dismessi alla luce dell’ampio dibattito in corso e può fornire indicazioni esportabili in altri contesti.

L’esito dell’indagine, pubblicato nel Quaderno 37 edito da Fondazione CRC, rientra nel programma pluriennale di analisi che la Fondazione sta conducendo per delineare le proprie politiche di intervento con l’obiettivo di mappare il territorio per far emergere le potenzialità − culturali, creative e sociali − spesso ancora inesplorate, derivanti dalla rigenerazione di spazi dismessi e, al contempo, offrire possibili linee guida per interventi complessi, che sempre più dovranno coinvolgere le comunità, chiamate a giocare un ruolo attivo e propositivo nei processi di rigenerazione urbana, territoriale e culturale. 

La ricerca è strutturata in 5 differenti capitoli che affrontano le varie dimensioni del tema, fino a definire indicazioni di intervento sviluppate a partire da 7 casi analizzati in modo più approfondito.

Il capitolo 1 Il riuso di spazi dismessi a fini culturali e creativi , inquadra il tema sia dal punto di vista della normativa esistente, sia dal punto di vista dei numeri del fenomeno. I due capitoli successivi sono dedicati agli strumenti che, da un lato gli operatori culturali potenzialmente interessati, dall’altro le amministrazioni pubbliche desiderose di mettersi in gioco per il bene del proprio territorio, hanno a disposizione per avviare azioni virtuose anche di lungo periodo. I capitoli 4 e 5 approfondiscono il contesto provinciale attraverso mappature, schemi e strategie e elencano oltre 450 beni in condizioni di abbandono e che possono potenzialmente rappresentare fulcri di comunità locali.

IL RIUSO DI SPAZI DISMESSI A FINI CULTURALI E CREATIVI: INQUADRAMENTO GENERALE

Il tema della rigenerazione e del riuso degli spazi vuoti attraverso l’arte, la cultura e la creatività ha assunto, nell’ultimo decennio, una dimensione tale da rendere auspicabile il suo inserimento tra le priorità strategiche nelle politiche pubbliche. Le condizioni del rischio a cui è sottoposto il patrimonio culturale in senso stretto, cioè quello oggetto di tutela MiBAC (Ministero dei Beni e Attività Culturali), basterebbero, infatti, a legittimare la necessità di una politica pubblica di riuso, inteso come restituzione di valore culturale e sociale. Secondo la Carta del rischio del patrimonio culturale (2012), esistono in Italia oltre 110.000 beni immobili di valore culturale, con una densità pari a 33,3 unità ogni 100 kmq e più del 60% di questo patrimonio è in stato di abbandono o di grave sottoutilizzo. Il patrimonio pubblico a disposizione degli enti locali è valutato, secondo i dati ISTAT aggiornati al 2016, a circa 340 miliardi di euro, con un costo stimato sull’erario pubblico di ben 1,5 miliardi annui per le spese di manutenzione ordinaria. I bilanci degli enti locali non consentono l’impegno di queste risorse, con la conseguenza che i valori economico patrimoniali di quegli stessi beni vengano esposti a una progressiva e inesorabile erosione. Peraltro, quasi il 70% dei beni non utilizzati versa in condizioni di abbandono e degrado e appena il 15% di questo patrimonio presenta una reale appetibilità di mercato alle condizioni attuali. 

L’analisi qui condotta parte dalla conoscenza diretta della Fondazione Fitzcarraldo di numerose esperienze di rifunzionalizzazione culturale e creativa di siti dismessi su tutto il territorio nazionale che ha permesso di individuare due macro insiemi di interventi: quelli promossi dai soggetti proprietari dei beni, con particolare attenzione agli enti pubblici e quelli che nascono da iniziative spontanee di cittadinanza attiva. A loro volta, entrambe le categorie possono essere ulteriormente articolate in due tendenze principali. Rispetto alla prima tipologia, si può distinguere tra i processi che ricadono sotto il diretto e totale controllo degli enti proprietari e quelli che prevedono una qualche forma di coinvolgimento di altri soggetti, in particolare del Terzo Settore. Rispetto alle iniziative promosse dalla società civile, invece, vanno distinti gli interventi portati avanti da organizzazioni formalizzate da quelli realizzati da movimenti informali di cittadinanza attiva. Vengono presentati all’interno della ricerca alcuni esempi ritenuti interessanti come esemplificazione di queste pratiche, come ad esempio la Caserma Archeologica di San Sepolcro (AR) o l’Ex Fadda, a San Vito dei Normanni (BR) o alcuni strumenti in grado di generare opportunità – a anche di misurare l’interesse rispetto a questo tipo di opportunità – come ad esempio il Bando Culturability di Fondazione Unipolis.

DALLA PARTE DELLE ISTITUZIONI: L’AFFIDAMENTO DI SPAZI DISMESSI A SOGGETTI PRIVATI PER FINALITÀ CULTURALI E CREATIVE 

La parte centrale della ricerca si sdoppia ed è dedicata da un lato a delineare le possibilità di azione che l’ente pubblico ha a disposizione per poter avviare processi virtuosi di riattivazione di spazi dismessi e dall’altro a pre-allertare potenziali soggetti privati rispetto ai rischi e alle opportunità di candidarsi come soggetto gestore di uno spazio oggetto di una potenziale rifunzionalizzazione.

Sebbene il quadro normativo italiano in tema di affidamento di spazi dismessi di proprietà pubblica si presenti ancora poco adeguato rispetto alle sfide e alla complessità dei processi di rifunzionalizzazione che negli ultimi anni sono stati introdotti, accanto ai dispositivi tradizionali, come le gare di servizi e le concessioni temporanee di spazi, alcune novità che, se troveranno in futuro un sufficiente spazio di sperimentazione, potranno contribuire significativamente al riuso di siti e fabbricati in condizione di abbandono e degrado. Gli appalti di servizi sono sempre obbligati a circoscrivere il campo di applicazione e consentono una scarsa flessibilità in termini di azioni previste, le concessioni di spazi hanno efficacia se le tempistiche lo consentono e se gli interlocutori in gioco riescono ad acquisire una costruttiva capacità di dialogo, le concessioni di valorizzazione sono una modalità interessante ma in molti casi conducono a una privatizzazione del bene e all’inserimento di una logica profit di valorizzazione. In Europa esistono strumenti che prevedono l’istituzione di Partnership Pubblico Private finalizzate a superare gli elementi di rigidità sopra descritti e in cui le parti in gioco assumono entrambe responsabilità di processo. Nel nostro paese una prima declinazione potenzialmente in grado di promuovere modifiche strutturali ai modelli di valorizzazione del patrimonio culturale si trova nel terzo comma dell’articolo 151 del D. Lgs. n. 50 del 2016 (Nuovo codice degli appalti e dei contratti pubblici) nel quale si stabilisce la possibilità di «attivare forme speciali di partenariato con enti e organismi pubblici e con soggetti privati, dirette a consentire il recupero, il restauro, la manutenzione programmata, la gestione, l’apertura alla pubblica fruizione e la valorizzazione di beni culturali immobili, attraverso procedure semplificate di individuazione del partner». Lo sviluppo di questa opportunità potrebbe consentire di disegnare procedure semplificate con contenuti “aperti”, mutando il consueto e rigido rapporto tra ente proprietario e concessionario o fornitore di servizi, di riportare la centralità sull’immobile da riattivare e sugli obiettivi della valorizzazione e di sottrarre i beni a mere logiche di valore patrimoniale a favore di progetti con finalità culturali e di utilità sociale.

Spostando la lettura dalla parte delle organizzazioni potenziali promotrici e gestori, occorre evidenziare che la decisione di mantenere uno spazio dovrebbe essere il risultato di una sistematica valutazione di fattibilità che consideri non solo i fattori di natura infrastrutturale (attinenti, cioè, alle condizioni dell’immobile) ma anche quelli connessi alla dimensione progettuale, organizzativa ed economica dell’operazione.

I fattori di criticità più ricorrenti emersi anche dal confronto di Fondazione Fitzcarraldo con gli operatori culturali del cuneese sono elencati di seguito: 

  • la valutazione delle condizioni infrastrutturali del sito dismesso;
  • la presenza di policy territoriali già in corso di attuazione e l’analisi del contesto;
  • la scelta del progetto di riuso;
  • il tipo di relazione che si instaura con l’ente proprietario del sito;
  • la dotazione di competenze e di risorse che l’organizzazione può investire; 
  • la sostenibilità economica. 

VERSO UNA “CATALOGAZIONE” DEI BENI DISMESSI IN PROVINCIA DI CUNEO

La seconda parte pone le basi per una prima stima dei beni dismessi in potenziali condizioni di utilizzo presenti in provincia di Cuneo attraverso una lettura su livelli differenti:

  • una ricerca dei dati estrapolati dalle fonti disponibili;
  • una raccolta di segnalazioni dirette da parte dei comuni, delle Unioni Montane e di alcune associazioni di categoria;
  • un approfondimento – di lettura e non di progetto - su sette beni ritenuti esemplificativi.

Si ritiene che una mappatura efficace e puntuale in grado di fotografare dal punto di vista quantitativo e localizzativo tutte le opportunità e gli edifici in stato di abbandono e di sottoutilizzo in un territorio così vasto come la provincia cuneese sia una missione molto complicata che non può prescindere da sopralluoghi mirati in tutti i 250 comuni del territorio. 

Con questo limite si ritiene altresì che questa ricerca abbia delineato degli output importanti anche dal punto di vista strettamente territoriale:

  • una buona ricognizione “a maglie larghe” di un immenso patrimonio dismesso che, se adeguatamente mantenuto, rifunzionalizzato laddove necessario, e soprattutto gestito attraverso logiche partenariali, di concessione o dirette da parte dello stesso ente pubblico, rappresenterebbe un patrimonio dall’inestimabile valore. Tale ricognizione ha consentito di identificare e mappare circa 450 beni individuati dalle fonti bibliografiche, dagli elenchi demaniali del 2017 e dalle varie pubblicazioni di RFI che individua le stazioni e i rami ferroviari dismessi;
  • alle fonti sopra citate si aggiungono le segnalazioni di beni ricadenti in 47 comuni che costituiscono un ottimo punto di partenza in quanto segnalazioni aggiornate, verificate e provenienti direttamente dagli enti territoriali o da professionisti con conoscenza nel settore. La segnalazione di questi 127 beni su 47 comuni indicati ad hoc ai fini di questa ricerca rappresenta sicuramente un indice dell’attività del territorio e una voglia di metter in gioco i propri spazi;
  • l’approfondimento conclusivo dei 7 casi, selezionati sulla base di criteri in grado di rappresentare le specificità e la complessità del territorio cuneese e in grado altresì di comporre una panoramica di beni con caratteristiche tipologiche differenti ha consentito di radicare la parte conclusiva della ricerca, declinandola rispetto a casi realmente esistenti. I 7 esempi sono: la Ex Cartiera di Ormea, il Forte Albertino di Vinadio, la ex Tettoia mercatale di Racconigi, il complesso ex ospedaliero di Santa Croce a Cuneo, l’Ex Mulino Gione a Borgo San Dalmazzo, la Chiesa di Santa Chiara a Mondovì e l’ex Convento di Santa Maria Maddalena ad Alba.

La mappatura seguente rappresenta il numero di segnalazioni ricevute dai comuni interpellati, e rappresenta uno dei più importanti output della ricerca.

CONCLUSIONI

La diffusione e la numerosità degli edifici in cerca di una destinazione e di un nuovo uso è la dimostrazione delle difficoltà che incontrano i processi di recupero, spesso ostacolati da blocchi trasversali generati da una molteplicità di fattori, che inibiscono l’attività di chi prova a immaginare progetti e strategie di sviluppo. 

I casi di abbandono, sottoutilizzo o disuso di complessi architettonici sono presenti sia in contesti urbani, sia in aree marginali ed eccedono di gran lunga la disponibilità delle risorse pubbliche impedendo di progettare operazioni di recupero interamente a carico dell’ente pubblico, tanto per l’investimento iniziale, quanto soprattutto per la gestione successiva. In molti casi è necessario stipulare partnership pubblico private o cercare privati desiderosi di investirvi, ma in pochi casi questi beni presentano un appeal se si considera il loro valore meramente economico. Questo genera spesso una divaricazione radicale tra il valore storico artistico del bene e il suo valore economico, percepito spesso come valore negativo, per i vincoli alla trasformazione, per i costi di manutenzione, per le dimensioni e la capacità di adattamento a nuove funzioni. La ricerca del valore economico - che comporta quindi la fattibilità del progetto - va quindi ricercata attraverso delle partnership funzionali e reattive, attraverso la definizione a monte di un programma e di linee strategiche e attraverso la strutturazione di un funding mix legato a un’intersezione tra attività e soggetti che interagiscono nella fase gestionale.

Spesso non è dunque possibile seguire dinamiche lineari o procedure standard e che il valore economico deve essere ricostruito nel tempo all’interno della comunità locale ed è quindi necessario incentivare il valore d’uso del bene, permetterne l’utilizzo e la valorizzazione, seppur all’interno di dinamiche economicamente deboli che rimandino nel medio e lungo termine l’eventuale ritorno economico. 

La ricerca è frutto di un lavoro condiviso svolto da Fondazione Fitzcarraldo (Roberto Albano, Damiano Aliprandi, Luca Dal Pozzolo, Franco Milella, Francesca Omodeo) insieme al Centro Studi della Cassa di Risparmio di Cuneo (Elena Bottasso, Stefania Avetta).
Il quaderno 37 è disponibilie in free download al seguente indirizzo: https://www.fondazionecrc.it/index.php/analisi-e-ricerche/quaderni

Abstract

The extensive number of dismissed buildings demonstrates the complexity behind re-use programmes and processes which are often inhibited because of a number of different factors that eventually affect the development of long-term strategies. The public sector is not anymore able to be the lone promoter of such actions, especially in the maintenance phase. The development of public-private partnerships is becoming a necessity; especially in marginal areas that are often not appealing to programmes for economic development. The economic value should be intended as resulting from innovative partnerships, strong interactions between diverse activities and local actors and more so, from the perceived value by the local communities and the pursue of a new use-value which can generate revenues in the medium-long terms.

 

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